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焦作市住宅專項維修資金管理辦法總則

2015-05-14 17:02:44 來源: 點擊:

摘要:加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和安全使用,維護住宅專項維修資金所有者的

   

焦作市住宅專項維修資金管理辦法

第一章總則



第一條為加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和安全使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》(國務院令第504號)、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部第165號令)、《河南省物業管理條例》等有關法律法規和規章的規定,結合我市實際,制定本辦法。

第二條本辦法適用于我市市區范圍內商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

本辦法所稱住宅專項維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條本辦法所稱住宅共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性停車場(庫)、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

第五條市房產管理主管部門會同財政部門負責我市住宅專項維修資金的指導和監督工作。市房產管理機構負責本市住宅專項維修資金的日常管理工作。

第二章交存

第六條下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金:

(一)住宅,但一個業主所有且與其他物業不具有共有部位、共用設施設備的除外。

(二)住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業屬于出售公有住房的,售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

第七條商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的6%。市房產管理主管部門應當根據本地區情況,對當地住宅建筑安裝工程每平方米造價(交存首期住宅專項維修資金的數額)適時調整。

第八條出售公有住房的,按照下列規定交存住宅專項維修資金:

(一)業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

(二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條業主大會成立前,商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金,由市房產管理機構代管。

市房產管理機構應當委托所在地一家商業銀行,作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶,應當以物業管理區域為單位設帳,按幢號、單元、房屋戶門號業主姓名設分戶帳;未劃定物業管理區域的,以路(或街道)設帳,以幢號、單元、房屋戶門號業主姓名設分戶帳,即四級明細分類帳。

第十一條首期住宅專項維修資金,業主可以直接存入住宅專項維修資金專戶,也可以委托房地產開發企業代交。業主應當在房屋交付使用前,將住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶;委托房地產開發企業代交的,房地產開發企業應當自收到住宅專項維修資金之日起30日內,將代交的住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。尚未售出的房屋,由房地產開發企業在辦理房屋所有權初始登記時代交該部分住宅的專項維修資金,受委托的房地產開發企業應與市房產管理機構簽訂委托代繳協議書。

已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前,將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內,將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

第十二條未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的,房地產開發企業或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

第十三條住宅專項維修資金自交存之日起,按照國家規定的銀行存款利率計息,由代管單位與專戶管理銀行按年結存到戶。住宅專項維修資金交存第一年按銀行同期活期存款利率計息;一年后,按銀行同期一年期定期存款利率計息。

第十四條住宅專項維修資金實行業主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵業主通過民主、協商的原則,實行業主自主管理。

實行業主自主管理的,應召開業主大會,經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。

未成立業主大會或者業主大會決定委托政府代為管理的,其專項維修資金由市房產管理機構代為統一管理。

已售公有住房提取的住宅專項維修資金由市房產管理機構負責管理。

第十五條專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由省財政廳統一監制的住宅專項維修資金專用票據。

第十六條業主分戶賬面、公有住房售房單位分賬賬面余額不足首期住宅專項維修資金數額30%的,應當由業主續交。商品房屋的住宅專項維修資金數額續交后應不少于首期住宅專項維修資金。公有住房的住宅專項維修資金業主首次續交標準執行本辦法第八條第(二)項規定。

續交住宅專項維修資金,可以一次性足額續交,也可以分期續交。

已成立業主大會的,續交方案由業主大會決定;未成立業主大會的,續交方案由市房產管理機構決定。

第十七條住宅共用設施設備報廢后回收的殘值,應當用于補充住宅專項維修資金。

利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益,應當主要用于補充住宅專項維修資金,但業主大會另有決定的除外。

第十八條房屋所有權轉讓時,原業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金的交存和結余情況并出具有效證明,該住宅分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶,受讓人應當將結余的住宅專項維修資金支付給原業主。當事人之間關于住宅專項維修資金另有約定的,從其約定。

第十九條房屋滅失的,按照下列規定返還住宅專項維修資金:

(一)住宅分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主。

(二)公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的,按售房單位財務隸屬關系,收繳同級國庫。

第二十條業主大會成立后,應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金:

(一)業主大會應當委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶,應當以物業管理區域為單位設帳,按幢號、單元、房屋戶門號業主姓名設分戶帳。

(二)業主委員會應當通知市房產管理主管部門;涉及已售公有住房的,應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的市房產管理機構。

(三)市房產管理機構應當在收到通知之日起30日內,通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶,并將有關賬目等移交業主委員會。

  第二十一條住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位,由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶,應當接受市房產管理主管部門的監督。

第三章使用

第二十二條住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。

第二十三條住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括:(一)屋面防水層破損,頂層房間滲漏的;(二)樓房外墻出現雨水滲漏,引起外墻內表面浸濕;(三)地下室出現滲漏、積水的;(四)樓房外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準、規范的規定值;(五)增加保溫層、建筑保溫層出現破損或脫落的,或建筑保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或霉變的;(六)外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的;(七)公共區域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現破損的;(八)公共區域門窗或窗紗普遍破損的;(九)其它情況。

第二十四條住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括:(一)電梯主要部件需要進行維修或更換的;(二)二次供水系統設備部件磨損、銹蝕嚴重的;(三)避雷設施不滿足安全要求的;(四)配電設備部分電纜、電線、配電箱(柜)內元件損壞的;(五)消防系統出現功能障礙,或部分設備、部件損壞嚴重的;(六)樓內排水(排污)設備出現故障,給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設備損壞的;(七)其它情況。

第二十五條住宅專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十六條住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用分攤辦法,相關業主有約定的,從其約定;無約定的,按照下列規定分攤:

(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

(二)售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中,應由業主承擔的,再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

(三)已售公有住房與商品住宅或非住宅之間,先按照建筑面積比例分攤到各相關物業,再按照本款第(一)項、第(二)項規定分攤。

(四)未售出房屋,由房地產開發企業或者公有住房售房單位按照未售出房屋的建筑面積分攤。

第二十七條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:

(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的,由相關業主提出使用建議。

(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議并接受居民委員會的監督。

(三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案。

(四)物業服務企業或者相關業主持有關材料,向市房產管理機構申請列支;凡動用公有住房住宅專項維修資金的,必須向市房產管理機構申請列支。

(五)市房產管理機構審核同意后,向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。

(六)物業服務企業(相關業主)在物業管理區域內的適當位置公示房屋維修項目質量驗收報告、居民委員會的監督意見和維修費用決算情況。

(七)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十八條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:

(一)物業服務企業提出使用方案,使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危機房屋安全等緊急情況以及其它需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等。

(二)業主大會依法通過使用方案并接受居民委員會的監督。

(三)物業服務企業組織實施使用方案。

  (四)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;其中,動用公有住房住宅專項維修資金的,向市房產管理機構申請列支。

(五)業主委員會依據使用方案審核同意,并報市房產管理機構備案;動用公有住房住宅專項維修資金的,經市房產管理機構審核同意;市房產管理機構發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的,應當責令改正。

(六)業主委員會、市房產管理機構向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。

(七)業主委員會在物業管理區域內的適當位置公示房屋維修項目質量驗收報告、居民委員會的監督意見和維修費用決算情況。

(八)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十九條鼓勵通過公開、公平、公正的競選招標方式選定具有相應資質的維修施工單位。維修項目費用較小的,可以采取簡易方式,選定維修施工單位。

第三十條業主委員會或者相關業主,可以委托專業中介機構對維修和更新、改造工程實施監理及對工程造價進行審核,相關費用計入維修和更新、改造成本。

第三十一條住宅共用部位、共用設施設備發生突發性損壞,不及時維修將嚴重影響業主使用或者危及住宅安全,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,按照以下規定列支住宅專項維修資金:

(一)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,按照本辦法第二十七條第(四)項、第(五)項、第(六)項的規定辦理。

(二)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,按照本辦法第二十八條第(四)項、第(五)項、第(六)項和第(七)項的規定辦理。

發生前款情況后,未按規定實施維修和更新、改造的,市房產管理機構可以組織代修,維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶帳中列支;其中,涉及已售公有住房的,應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第三十二條市房產管理機構組織代修的,按照以下程序辦理:

(一)組織相關專業部門進行鑒定并出具鑒定報告。

(二)由社區居委會或街道辦事處、鄉鎮人民政府對工程事項出具相關證明。

(三)由具有相應資質的施工單位制作工程預算并經工程造價咨詢機構審定。

(四)市房產管理主管部門將工程費用分攤至相關業主明細帳戶。

(五)市房產管理機構審核同意后,向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金通知。

(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第三十三條申報住宅專項維修資金需提交如下材料:

(一)焦作市住宅專項維修資金使用申請核準表。

(二)維修工程預算書。

(三)使用住宅專項維修資金征求業主意見表或業主大會決定意見書。

(四)原物業質量保修文件。

(五)法律、法規規定的其它材料。

第三十四條對核準使用的維修資金,數額較大的首次撥付核準總額的50%供施工單位購置材料進行施工。數額較小的原則上待維修竣工驗收后撥付。維修過程中應當嚴格控制開支,原則上不得超過維修預算的5%。

  第三十五條維修工程竣工后,業主委員會或市房產管理主管部門負責組織竣工驗收,辦理決算時需提交如下材料:

(一)維修工程決算書。

(二)使用維修資金業主分擔明細表(一式四份)。

(三)竣工驗收報告。

(四)維修工程質量保修書。

竣工決算審核后,按照約定,住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,按照本辦法第二十七條第(五)項、第(六)項的規定辦理;住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,按照本辦法第二十八條第(六)項和第(七)項的規定辦理。

沒有約定的,竣工決算審核后,誤差在預算價5%以內的,可據實核定撥付;超過5%的,維修單位應當向原審核方說明情況,經原審核方同意后,據實撥付。不同意的,維修單位與原審核方協商解決。

竣工決算審核后,維修資金撥付到決算金額的95%,余款5%待維修工程質量保修期滿后據實撥付。

第三十六條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支:

(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用。

(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。

(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用。

(四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第三十七條在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。

利用住宅專項維修資金購買國債,應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債,并持有到期。

利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的,應當經業主大會同意;未成立業主大會的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。

利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的,應當報經市財政部門同意。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第三十八條下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用:

(一)住宅專項維修資金的存儲利息。

(二)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益。

(三)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的,業主所得收益,但業主大會另有決定的除外。

(四)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

  第四章監督管理

第三十九條市房產管理主管部門、業主委員會,應當在每年的12月份與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目,并向業主、公有住房售房單位公布下列情況:

(一)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額。

(二)發生列支的項目、費用和分攤情況。

(三)業主、公有住房售房單位分戶帳中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額。

(四)其它有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的,可以要求復核。

第四十條專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度,接受業主、公有住房售房單位對其分戶帳中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。專戶管理銀行應當在每年6月份向市房產管理機構及業主委員會發送住宅專項維修資金對帳單。

市房產管理機構及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的,可以要求專戶管理銀行進行復核。無異議的,向業主、公有住房售房單位公布對帳情況。

第四十一條住宅專項維修資金的管理和使用,應當依法接受審計部門的審計監督。

第四十二條住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。

財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第四十三條住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理,應當按照財政部以及省人民政府財政部門的有關規定執行,并接受財政部門的監督檢查。

第五章法律責任

第四十四條公有住房售房單位有下列行為之一的,由市財政部門會同市房產管理主管部門責令限期改正:

(一)未按本辦法第八條、第十二條第二款規定交存住宅專項維修資金的。

(二)違反本辦法第十二條第一款規定將房屋交付買受人的。

(三)未按本辦法第二十六條第四款規定分攤維修、更新和改造費用的。

第四十五條開發建設單位違反本辦法第十二條第一款規定將房屋交付買受人的,由市房產管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以3萬元以下的罰款。

開發建設單位未按本辦法第二十六條第四款規定分攤維修、更新和改造費用的,由市房產管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以1萬元以下的罰款。

第四十六條業主未按規定或業主大會決議續交、補建房屋專項維修資金,或者拒不分攤維修和更新、改造費用的,業主委員會或者利益相關人可以向人民法院提起訴訟。

第四十七條違反本辦法規定,挪用住宅專項維修資金的,由市房產管理主管部門追回挪用的住宅專項維修資金,沒收違法所得,可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

物業服務企業挪用住宅專項維修資金,情節嚴重的,除按前款規定予以處罰外,還應當由頒發資質證書的部門吊銷其從業資質證書。

市房產管理主管部門挪用住宅專項維修資金的,由上一級房產管理主管部門追回挪用的住宅專項維修資金,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第四十八條市房產管理主管部門違反本辦法第三十六條規定的,由上一級房產管理主管部門責令限期改正,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的,依法賠償;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

業主大會違反本辦法第三十六條規定的,由市房產管理主管部門責令改正。

第四十九條對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為,按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。

第五十條市房產管理主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第六章附則

第五十一條本辦法所稱“三分之二以上業主”,是指與維修項目有共用關系,應當分擔維修費用的業主總數的三分之二以上。

第五十二條本辦法實施前,商品住宅、公有住房已經出售但未建立住宅專項維修資金的,應當補建。具體辦法待省住房和城鄉建設廳會同省財政廳出臺細則后另行制定。

第五十三條市房產管理主管部門依據本辦法規定,制定住宅專項維修資金管理辦法實施細則。

第五十四條本辦法自2012年1月1日起施行。

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